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Grundstückrecht


Grundstückrecht


Wenn es darum geht, ein Grundstück zu kaufen, steht das Interesse an der Bebaubarkeit meist an erster Stelle. Somit ist eine der ersten Fragen, die Sie vor dem Kauf stellen sollten, die, ob das Objekt der Begierde überhaupt bebaut werden darf. Kann der Verkäufer darüber keine Auskunft geben, so ist die Gemeinde der richtige Ansprechpartner.

Die Bebaubarkeit ist abhängig von einer planungsrechtlichen und bauord-nungsrechtlichen Beurteilung. Wenn Sie nicht sicher sind, ob das Grundstück bebaut werden darf, steht Ihnen unsere Kanzlei mit dem notwendigen Know-how zur Verfügung. Wir sprechen ggf. mit Architekten und zuständigen Behörden. Da mündliche Aussagen immer unverbindlich sind, sorgen wir dafür, dass sie eine rechtlich verlässliche, schriftliche Stellungnahme erhalten.

Die nächste Frage ist meist die nach dem möglichen Bauobjekt für dieses Grundstück. In aller Regel dürfen Sie nicht bauen, was Sie wollen und wie Sie wollen. Jede Gemeinde regelt in grundsätzlichen Vorgaben die Anzahl der Geschosse, die maximale Größe der überbauten Fläche und teilweise auch die Dachformen, um nur einige zu nennen. Riskieren Sie nichts und verschaffen Sie sich mit Hilfe unserer Kanzlei vorher Klarheit. Das kann hinterher Ärger und Kosten sparen.

Als dritte Störgröße sind weitere Rahmenbedingungen zu nennen. Dazu gehören Denkmalschutz und Naturschutz oder auch geplante Bauvorhaben, die den Wert Ihres Grundstücks beeinträchtigen können. Beispiele sind geplante Schnellstraßen oder Autobahnen sowie Industriebetriebe in der Nachbarschaft. Auch städtebauliche Gründe können die Bebaubarkeit beeinträchtigen.

Also sichern Sie sich vorher ab und sparen Sie dadurch unter Umständen viel Geld. Unsere Kanzlei berät Sie und vertritt ggf. Ihre Interessen im streitigen Verfahren.

Einige unserer Schwerpunkte

  • Baurecht
  • Bau-Genehmigungsverfahren - Baugenehmigung - Baustopp
  • Bauplanungsrecht
  • Bebauungsplan
  • Flächennutzungsplan
  • Grundstücksrecht
  • Städtebauliche Planung
  • Immobilienverkauf - Prüfung der notariellen Verträge
  • Baulasten
  • Grundschulden - Verhandlungen mit Banken
  • Vorkaufsrecht der Gemeinden
  • Altlasten - Kontaminationen - Haftung

Gewährleistungsausschluß trotz Mängel?


Bei Kaufverträgen für Grundstücke und/oder Immobilien ist es der Regelfall, dass ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird. Derartige Formulierungen lauten z.B. "wird gekauft wie es steht und liegt" oder "unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung" oder ähnliches.

Derartige Gewährleistungsausschlüsse führen dazu, dass in der Regel Ansprüche wegen Mängel in der Folge nicht mehr geltend gemacht werden können, selbst wenn diese nicht erkennbar oder verdeckt waren. Ausgenommen hiervon ist in der Regel allenfalls sogenannte offenbarungspflichtige Mängel im Sinne von § 444 BGB. Das OLG Koblenz hat in seinem Urteil vom 09.02.2006 hierzu folgendes entschieden:

"Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, dass von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "auch für möglich haltens" und "in Kauf nehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss."

Der BGH hat hierzu am 20.10.2000 entschieden, dass die Darlegungs- und Beweislast für die unterlassene Aufklärung derartiger offenbarungspflichtiger Umstände der Käufer zu tragen hat:

"Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Käufer über offenbarungspflichtige Umstände nicht aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Dieser muss allerdings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Vielmehr genügt er seiner Darlungs- und Beweislast, wenn er die von dem Verkäufer vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spezifizierte Aufklärung widerlegt."

Im Urteil vom 12.04.2002 erklärte der BGH weiter:

Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht nur hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Klärt der Verkäufer über nicht erkennbare, ihm aber bekannte Sachmängel nicht auf, haftet er wegen Arglist."

Insoweit ist aus juristischer Sicht jedem Käufer dringend zu empfehlen, sich vor Kauf eines Grundstückes maximale Sicherheit darüber zu verschaffen, welchen Zustand das Grundstück bzw. die Immobilie aufweist. Es empfiehlt sich erforderlichenfalls einen Sachverständigen beizuziehen und Untersuchungen vorab vorzunehmen. Dies gilt insbesondere auch für Grundstücke, vor allen Dingen dann, wenn dort Altlasten möglich sind. Dies ist insbesondere häufig dann der Fall, wenn auf den Grundstücken vor dem Verkauf Gewerbebetriebe betrieben worden sind, die in Kontaminationsverdacht stehen. Dabei müssen nicht immer hochgiftige Chemikalien im Spiel sein. Auch Kontaminationen mit Benzin, Öl oder Teer führen zu erheblichen Kosten, falls diese fachgerecht beseitigt werden müssen. Gleiches gilt in Immobilien z.B. bei Vorliegen von Asbest etc..

Weiter empfiehlt es sich, vorab - mit Zustimmung des Verkäufers - Akteneinsicht bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde zu nehmen und zu klären, ob die Immobilie im derzeitigen Zustand tatsächlich vollumfänglich genehmigt ist oder ob insoweit nichtgenehmigte Bauten bzw. Bauteile vorliegen. Sollte dies der Fall sein sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrages unbedingt geprüft werden, ob eine Nachgenehmigung möglich ist? Letztendlich sollte es nicht versäumt werden, bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen, ob und inwieweit noch Kosten z.B. für Erschließungs- oder Entsorgungsmaßnahmen auf das betroffene Grundstück und damit den Grundstückseigentümer zukommen und wenn ja in welcher Höhe.

Es gilt zu bedenken, dass in notariellen Kaufverträgen in der Regel eine sofortige Vollziehbarkeit in das gesamte Vermögen des Käufers vereinbart wird. Bei einer derartigen Klausel ist der Verkäufer in der Lage, allein durch den notariellen Kaufvertrag Zwangsvollstreckungsmaßnahmen für den gesamten Kaufpreis in das gesamte Vermögen des Käufers vorzunehmen, die im Hinblick auf nach Unterzeichnung des Kaufvertrages festgestellte Mängel nur äußerst schwer abwehrbar sind. Insoweit kann der Verkäufer den Käufer letztendlich zwingen, den Kaufpreis zu bezahlen, selbst wenn massive Mängel am Grund und Boden oder der Immobilie festgestellt werden und diese vorab nachweislich verheimlicht worden sind. Sollte der Verkäufer dann später in Insolvenz verfallen, bestehen zwar Ansprüche des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises, die mangels Masse aber nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden können. Insoweit bestehen bei derartigen Immobilienkaufverträgen erhebliche Risiken, die es vorab zu klären gilt. Die Hilfe eines Fachanwaltes ist hier in aller Regel notwendig.

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